前回の記事からかなり間が空いたのですが、不動産つながりで、J-REITについて、そもそもの金融商品としての性質やその仕組み等をお話ししたいと思います。
全部で3回に分けて、1回目でJ-REITとは何かについて、2回目で運営スキームについて、3回目で費用や価格について説明したいと思います。
１．J-REITとは
REITはReal Estate Investment Trustの略で、文字通り読むと不動産投資信託です。日本のREITについては、Japanの”J”をつけてJ-REITと呼ばれています。（商品性に特別な違いがあるわけではありません。)
REITという商品のコンセプトを一言でいうと、「少額の資金で大規模物件への不動産投資を可能にする」ということになると思います。現物不動産への投資の場合、大きな資金が必要なります。特に大規模物件については、個人で投資する投資を行うことは難しいと思います。しかしながら、REITであれば、少額から大規模な優良物件に投資を行うことができます。極端な話をすると、REITを購入することで、50万円未満の金額で六本木ヒルズへ投資することも可能になります。
世界初のREITは1960年にアメリカで誕生しており、日本では2001年に日本ビルファンド投資法人とジャパンリアルエステイト投資法人の2銘柄のJ-REITが初めて東京証券取引所に上場されました。両者ともにオフィスビルに特化して投資するもので、前者が三井不動産系で、後者が三菱地所系になります。
①J-REIT市場創設の背景
当時の日本においてJ-REITが導入された背景には、「1990年代以降の平成バブルの崩壊」があります。バブル崩壊後の地価下落で低迷していた不動産市場への資金流入を促す対策の一つがJ-REIT市場の創設でした。なお、J-REITに関する制度は、アメリカ等を参考にしてつくられているのですが、「高い配当を出せるように税制優遇措置が講じられている」点に特徴があります。（上場している商品ですので、適時適切な情報開示が課されていることは言うまでもありません。）
その後、（日本ではリーマンショックと呼ばれている）世界金融危機の影響により、2008年にニューシティ・レジデンス投資法人が経営破綻することはありましたが、市況の回復とともにJ-REITも拡大基調に戻っています。現在では、住宅、商業施設、物流施設、ホテル等様々な種類の物件にその投資対象は広がっています。
②J-REITの本質
J-REITの本質は「不動産賃貸専業会社の株式」で、その特徴としては「利益の90%以上を配当還元することで法人税が実質的に免除される」点が挙げられます。不動産投資信託という名前になってはいますが、その仕組みは、株式投資信託ではなく不動産会社の個別株式とよく似ています。（今の時点ではピンとこないかもしれませんが、後ででてくる運営スキームを理解すると、しっくりくると思います。）
不動産賃貸業に徹しているいため、複数種類の事業を行う不動産会社の個別株に比べて業績が予測しやすく、ミドルリスク・ミドルリターンと言われています。一般的に、インフレ時には不動産の価格や賃料は上昇する傾向にありますので、J-REITはインフレ対策として有効な資産になり得ます。さらに、上場されている証券なので、（当然のことですが、）現物不動産に比べて売買の手間が圧倒的にかからないこともメリットになります。
ただし、ミドルリスク・ミドルリターンと言われているものの、「その本質は”特殊な株式”」です。株式相場が下落する場合には、（多少の時間差はありますが、）J-REITも下落します。ミドルという言葉の通りに、債券と株式の中間というイメージを持つのは少し楽観的な印象があります。「J-REITへの投資は、あくまでも”特殊な株式”への投資である」と捉えることで、適切なリスク管理ができるのではないかと思います。
