持家と賃貸の比較

ここでは、持家と賃貸について比べてみました。私の意見は、「住宅のみを比べてどちらが得か損かは一概には言えない。いずれの場合も“家計という単位で効果的な資産運用ができているかどうか”が大切」ということになります。（なお、以下では主に経済的な側面を取り上げています。）

１．持家と賃貸の収支を比較する

持家と賃貸は下記の①と②の通りに整理できると思います。（話を見えやすくするため単純化している部分については、ご理解頂けますと幸いです。）

①持家：自分が不動産を購入して、それを自分が借りる

　[収入]自宅の賃料＋自宅の売却益
　[支出]自宅の賃料

②賃貸：他人が不動産を購入して、それを自分が借りる

　[収入]なし
　[支出]自宅の賃料

上記の①と②の収支を比較すると、「持家の方が賃貸より得」となりますが、本当にそうなのでしょうか？例えば、下記の③のように『資産運用の要素』（下線部分）を追加して考えると、①と③の収支はかなり似てくるのではないでしょうか。

③賃貸：他人が不動産を購入して、それを自分が借りる。
　　　　自分は株式を購入して配当を得る。

　[収入]株式の配当＋株式の売却益
　[支出]自宅の賃料

なお、株式をREITと読み替えても同じですし、もっと言うと自宅以外の不動産と読み替えても基本的には同じ構図になります。

２．（経済的側面から見た）持家と賃貸の本質的な違い

私は、『資産運用の要素』を考慮に入れることで初めて、（経済的側面から見た）持家と賃貸の本質的な違いが見えてくると思います。両者の主な相違点は、「持家の場合には、優遇された借入である住宅ローンを使い投資額を大きくすることで、自宅の売却益を大きくすることが可能」という点なのではないでしょうか。さらに、日本のように実質金利が低い環境は、一般に不動産価格を下支えする要因となりますし、借金は債務者に有利に働くという追い風も吹きます。（ただし、理屈としては、投資額の増加により売却益が大きくなる半面、売却損も大きくなるリスクはあります。）

では、上記の違いがあるから、「持家の方が賃貸より得」なのでしょうか？私の答えは、「住宅のみを比べてどちらが得か損かは一概には言えない」ということになります。ここで、先ほどの①と③をあらためて比べてみます。例えば、③の株式がドル建てならば、どうでしょうか？①の自宅の賃料と売却益をドル換算した場合、米国株式のベンチマークであるS&P500のパフォーマンスと比べてどうかというのは一つの目安になるのではないでしょうか？このように、ドル建てで見るという視点を入れてみると、「個々の事例について計算（税制優遇含む）してみないとわからない」ということが直観的にも理解頂けるのではないかと思います。

すなわち、「持家と賃貸の損得の比較」は、突き詰めれば「家計という単位で資産運用をどう考えるか」という問題に近づいていくのではないでしょうか。（ただし、実際には、不動産と株式等のリスクの大きさは違いますので、リターンのみで比べるのではなく、リスクの違いも考慮する必要があります。）

以上のような考えから、いずれの場合であっても“家計という単位で効果的な資産運用ができているかどうか”が大切なのではないかと考えています。

３．持家と賃貸について思うこと

ここでは、経済的側面に限定した上で、さらに単純化した議論をしました。そして、持家と賃貸の比較は、家計の資産運用という観点から問い直すべきではないか、と結論づけました。しかしながら、持家と賃貸の比較の本当の難しさは、経済的側面だけではない複数の判断軸が交錯する点にあると思います。そこには、損得以外にも、そもそも住まいがその人にとってどのようなものであり、実際にどのような住まいを望ましいと考えるか等の価値判断が入ります。例えば、持家をもつことが幸せという考え方もあるでしょうし、ライフステージによって持家と賃貸をその都度選択するという考え方もあるでしょうし、持家にこだわないので賃貸でよいという考え方もあると思います。詰まるところ、持家と賃貸の議論も、「それは誰の問題なのか」というところに帰着するのではないでしょうか。もし個々の当事者固有の問題であるならば、最終的には自分自身が納得できるかどうかが最も大切なのではないかと思います。